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地产6月70大中城市房价数据点评

发布时间:2019-08-13 09:27:19

地产:6月70大中城市房价数据点评 2012-07-18 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

报告要点事件描述统计局公布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,70个大中城市价格中21个环比下降,24个环比持平,25个环比上涨;57个城市同比下降,2个同比持平,11个同比上涨。

事件评论在降息催化、成交回升的背景下价格持续下行趋势已经收止,符合我们中期策略中对于房价企稳的判断。然而目前房价水平仍然在控制范围内,同比11年底,仅有15个城市呈现价格上涨,且涨幅均在0.5%以内。

我们仍然坚持中期策略中价格不会出现大幅反弹的判断。首先今年价格同比整体维持负值具有确定性,假设环比增速维持6月水平,传导至同比,转正的时点将出现在明年一季度。然而,环比增幅的持续性也面临考验。

6月一二线城市价格反弹主要有两大因素:1.降息直接降低按揭购房成本,首度调整对房地产市场有强烈刺激作用;2.前期市场低迷,即4月前后为市场价格的低谷,开发商往往采用打折的方式不计成本促销加速回款,6月环比上升也存在一定程度的回调。其次,我们基于基本面认为未来的走势仍然主要参考流动性与库存水平。在流动性方面,M2同比增速仍然保持在1 %左右,只有09年增速的一半,而按揭贷款增速也仅11%,价格的大幅反弹并没有得到流动性的支撑。另一方面,除厦门、深圳等本来体量就较小的市场之外,其他所有城市的去化时间都要高于09年,住宅价格尚难大幅反弹,基于基本面我们认为房价上行缺乏历史上的支撑,而从政策面来看,限购仍然是坚守红线,投资性需求的挤出将弱化市场追涨情绪,因此在既定政策下,对冲房价上行压力的因素已经较为饱满。

成交继续打消市场对于持续性的疑虑。7月前两周环比仍然保持强劲态势,我们跟踪的四大城市与二线城市环比6月涨幅分别达6.18%和14.47%,同比涨幅达26.56%和68%,丝毫未现淡季行情。进一步降息的催化,我们认为依托于刚需以及改善型需求的释放、下半年供给入市仍然能够支撑市场继续攀升。

我们仍然看好具备快周转能力从而抓住市场回暖机遇,同时现金流充裕、能够优先受益于土地以及融资成本下行的龙头公司,包括保利地产、万科。

此外,看好需求释放、价格受控的格局之下,能够更具弹性地反映市场热度转向的地产服务行业——世联地产。

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